비아파트 매입 후 무주택 인정 자격을 유지하며 대출받는 법
🔥 청약 가점 잃지 않고, 내 집 마련하는 금융 고수익 전략!
[금융 연계] 비아파트 매입 후 무주택 인정 자격을 유지하며 대출받는 법
아파트 청약을 위해 무주택 기간은 지키고 싶지만, 급등하는 전셋값 때문에 불안하신가요? 소형 빌라, 다세대 등 비아파트를 매입하면서도 **청약 시 무주택자로 인정**받고, 이 주택을 활용하여 **필요한 자금을 대출받는** 2-Track 금융 전략을 알려드립니다.
1. '무주택자'의 이중 기준: 청약 규정과 대출 규정
가장 먼저 이해해야 할 핵심 개념은, **청약(주택공급규칙)**과 **대출(주택도시기금 등)**에서 '무주택자'를 보는 기준이 다르다는 것입니다.
1.1. 청약 기준: '소형 저가 주택 특례'의 활용
청약 시에는 전용면적 **60㎡ 이하**이면서, 공시가격이 **수도권 1.6억 원** (2025년 기준) 이하인 소형 저가 주택은 **무주택자**로 인정됩니다. 즉, 이 조건의 비아파트는 청약 가점(무주택 기간)에 영향을 주지 않습니다. (단, 1호만 가능)
1.2. 대출 기준: 기금 대출의 까다로운 조건
🚨 **주의!** 주택도시기금의 **디딤돌 대출**이나 **버팀목 전세자금 대출** 같은 정책 금융 상품은 대부분 **세대원 전원이 순수 무주택자**일 것을 요구합니다. 위에서 언급한 소형 저가 주택이라도 **주택을 소유한 것으로 간주**되어 이 상품들에서는 **대출이 거절**될 가능성이 높습니다.
2. 무주택 자격 유지, 비아파트 금융 전략 2가지
따라서 청약 무주택 혜택을 유지하며 비아파트를 매입할 때, 정부 정책 대출 대신 **민간 금융 상품**을 전략적으로 활용해야 합니다.
2.1. 전략 1: 은행권 주택담보대출 (LTV/DSR 활용)
✅ **실행 방법:** 청약 자격에 연연하지 않는 일반 은행권 주택담보대출을 이용합니다.
- **장점:** 청약 시 무주택자 인정 조건(소형 저가 주택)만 충족하면, 대출 유무는 청약 가점에 영향을 주지 않습니다.
- **핵심 점검:** 해당 비아파트의 **담보가치**와 대출자의 **DSR/DTI** 심사를 통과하는 것이 중요합니다.
- **활용 팁:** 대출을 받을 때 '주택도시기금'의 규정이 아닌 '금융위원회'의 **LTV(주택담보인정비율)**와 **DSR(총부채원리금상환비율)** 규정만 충족하면 됩니다.
2.2. 전략 2: 주거용 오피스텔 매입 특화 전략
✅ **실행 방법:** 오피스텔을 매입하여 **비주택** 지위를 활용합니다.
- **청약 인정:** 오피스텔은 주택법상 **주택이 아니므로**, 면적이나 가격에 상관없이 원칙적으로 청약 시 **무주택자**로 인정받습니다.
- **대출 연계:** 오피스텔은 주택이 아닌 '업무시설'로 분류되므로, **오피스텔 담보대출**을 이용해야 합니다. 이는 일반 주택담보대출보다 금리는 다소 높을 수 있지만, 주택 수 규제에서 비교적 자유롭습니다.
- **세금 주의:** 다만, **세법상(취득세, 양도세)**으로는 주거용으로 사용하면 주택 수에 포함되니 세금 계획은 철저해야 합니다. (이 부분은 전문가와 별도 상담 필수)
3. 대출 실행 전! 무주택 지위 유지를 위한 체크리스트
⚠️ **LTV/DSR 한도 계산 시 주의사항**
- **가족 명의 분산:** 부부 중 한 명이 소형 저가 주택을 소유하고, 다른 한 명의 명의로 청약을 진행할 경우 청약 무주택 기간 산정에 유리할 수 있으나, **대출 심사 시에는 부부의 모든 대출을 합산(DSR)**하여 심사합니다.
- **추가 주택 매입 금지 약정:** 일부 대출 상품(특히 정책 대출)은 대출 후 일정 기간 **추가 주택 매입을 금지**하는 약정(예: 1~3년)을 요구할 수 있습니다. 민간 은행 대출이라도 약정 내용을 반드시 확인해야 합니다.
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